Artículos - Departamento de Procesos y Técnicas de Realización
Permanent URI for this collectionhttps://hdl.handle.net/11191/5258
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- Las matemáticas financieras en la valuación de inmuebles. ¿Moda o herramienta útil?(Universidad Autónoma Metropolitana (México). Unidad Azcapotzalco. División de Ciencias y Artes para el Diseño. Departamento de Procesos y Técnicas de Realización., 2010-11) Azorin Bernardes, TelmoDesde hace varios años, las matemáticas financieras se han constituido en parte de la currícula de especialidades y maestrías de valuación inmobiliaria, sin embargo, en la vida profesional rara vez se han utilizado, al menos de manera consciente. Desde la década de los años 40, en BANOBRAS se incluyó el "método de capitalización de rentas" para la valuación de inmuebles, asentando que el resultado de este enfoque sería denominado "valor de capitalización de rentas" y que éste era el valor presente de los ingresos futuros generados al alquilar el inmueble. A partir de entonces, el método se incluyó en todos los formatos para la valuación inmobiliaria, haciéndose clásica la fórmula: VC = RNNTC, donde VC es el valor de capitalización de rentas, RNA la renta neta anual y TC la tasa de capitalización "aplicable al caso". A pesar de sus limitaciones, esta fórmula sigue utilizándose tanto en nuestro País como en los Estados Unidos de Norteamérica y otros, al ser una herramienta útil para relacionar ingreso con valor. Por otra parte, los avalúos residuales se comenzaron a aplicar en la década de los años 50 y mediante su aplicación se determinaba el valor de un terreno del cual no se encontraban en el mercado terrenos comparables, a partir del uso que podría ser la vocación de este terreno y de cuyos productos inmobiliarios sí se podía determinar el valor. Al valor de los productos inmobiliarios (viviendas, terrenos urbanizados, etc.) que se podrían producir en el terreno, se le restaban los costos de la construcción y la diferencia entre el valor de los productos y los costos de producirlos constituía el valor del terreno. Cuando los norteamericanos mencionan el análisis del "mayor y mejor uso" ya se prevé la utilización de las matemáticas financieras, dado que con el enfoque anterior se comparaban ingresos con gastos que no se realizaban en los mismos momentos.